O que verificar antes de assinar um contrato de aluguel?

Artigo contribuído pela advogada Mayla Augusto.

O contrato de aluguel é um documento essencial para garantir segurança jurídica tanto ao locador quanto ao locatário, estabelecendo direitos e deveres para ambas as partes e evitando conflitos futuros. Para que a locação seja segura e sem surpresas, é crucial estar atento a alguns aspectos importantes antes de assinar o contrato. Confira a seguir um guia detalhado dos pontos a serem verificados:

1. Condições do imóvel

Antes de assinar o contrato, realize uma vistoria detalhada no imóvel para verificar seu estado de conservação, observando:

Estrutura geral: Inspecione paredes, pisos, portas e janelas para identificar rachaduras, infiltrações ou desgastes.
Instalações elétricas e hidráulicas: Teste todas as tomadas, interruptores e torneiras para garantir que estão em pleno funcionamento.
Equipamentos: Caso o imóvel seja mobiliado ou semimobiliado, verifique o estado de conservação dos móveis e eletrodomésticos.

Dica: Documente com fotos e vídeos todas as condições do imóvel e descreva eventuais avarias ou problemas encontrados em um Laudo de Vistoria.

2. Valor do aluguel e encargos adicionais

Antes de formalizar a locação, é essencial entender claramente todos os valores envolvidos:

Aluguel: Verifique o valor estabelecido e certifique-se de que ele está de acordo com a média de mercado.
Encargos adicionais: Identifique quais despesas serão de responsabilidade do locatário, como condomínio, IPTU, taxas de água, luz e gás.
Reajuste: Entenda como será realizado o reajuste anual, qual será o índice utilizado (geralmente o IGPM ou o IPCA) e a periodicidade para a atualização do valor do aluguel.

Atenção: Exija que todas as informações sobre valores e encargos estejam expressas de forma clara no contrato, evitando termos genéricos ou cláusulas dúbias que possam gerar conflitos no futuro.

3. Duração do contrato e cláusulas de renovação ou rescisão

Fique atento ao prazo de vigência do contrato e às regras para renovação e rescisão:

Prazo de locação: Normalmente, contratos residenciais têm duração de 30 meses, mas podem ser ajustados conforme o interesse das partes.
Renovação automática: Verifique se há previsão de renovação automática e quais são as condições.
Penalidades por rescisão: Em caso de rescisão antecipada por parte do locatário, entenda quais são as multas aplicáveis e se estas são proporcionais ao tempo restante de contrato.

Importante: A multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao tempo restante de contrato. Caso contrário, pode ser considerada abusiva e passível de revisão judicial.

4. Cláusulas do contrato

Cada cláusula do contrato deve ser lida com atenção para que não haja dúvidas quanto às obrigações de cada parte. Fique atento a:

Garantias: Identifique se o contrato prevê caução, fiador ou seguro-fiança e avalie qual é a melhor opção para sua situação.
Obrigações das partes: Verifique quais são as responsabilidades do locador (por exemplo, manutenção estrutural) e do locatário (manutenção diária).
Uso do imóvel: Analise se há restrições para alterações no imóvel, sublocação, utilização comercial, entre outros.
Multas e penalidades: Certifique-se de que as cláusulas que tratam de multas por descumprimento contratual estão de acordo com a lei e não sejam excessivamente onerosas.

5. Documentação do imóvel e do locador

Para evitar problemas futuros, é fundamental verificar a legitimidade do locador e a regularidade do imóvel:

Propriedade: Solicite a matrícula atualizada do imóvel para verificar se a pessoa que está alugando é de fato o proprietário ou se possui poderes para realizar a locação.
Comprovantes: Peça comprovantes de pagamento de impostos, como o IPTU, para assegurar que não há pendências financeiras associadas ao imóvel.

Nota: Em caso de locação com procuradores ou representantes, verifique a validade da procuração e se o documento permite a celebração de contratos de aluguel.

6. Direitos e deveres do locatário

Conheça a legislação aplicável, como a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), para estar ciente de todos os seus direitos e deveres, tais como:

Direito de manutenção e reparo: O locador é responsável por consertos estruturais e de grande porte, enquanto o locatário deve zelar pela conservação e realizar pequenos reparos.
Direito de tranquilidade: O locatário tem direito de usufruir do imóvel sem ser perturbado indevidamente pelo locador.
Dever de pagamento: O locatário deve pagar pontualmente os encargos estabelecidos no contrato, bem como comunicar o locador sobre qualquer problema significativo no imóvel.

Dica: Se o imóvel estiver localizado em um condomínio, peça para ler o Regulamento Interno e as Convenções de Condomínio. Questões como a presença de animais de estimação, o uso das áreas comuns e horários de silêncio devem ser observadas.

7. Assinatura e formalização do contrato

Antes de assinar, certifique-se de que todos os pontos discutidos e acordados estão corretamente registrados no contrato:

Assinaturas: Verifique se todas as partes envolvidas (locador, locatário e eventuais fiadores) assinaram o contrato.
Cópia do contrato: Solicite uma cópia devidamente assinada para cada uma das partes.
Alterações futuras: Caso precise realizar ajustes no contrato posteriormente, isso deve ser feito por meio de um Termo de Aditamento, que deve ser redigido e assinado por ambas as partes, formalizando as mudanças.

Conclusão

A assinatura de um contrato de aluguel é um compromisso importante que deve ser realizado com total segurança e clareza. Se você não concordar com alguma cláusula, é possível negociar os termos antes de formalizar o acordo. Caso ainda reste alguma dúvida, considere buscar orientação de um advogado especializado, que pode auxiliar na análise do contrato, identificando riscos e sugerindo ajustes para garantir uma locação tranquila e segura.

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Mayla Augusto é uma advogada independente especializada em nas áreas Cível, Direito de Família e Sucessões, Imobiliário, Consumidor, Criminal e Tributário.

O Escritório Mayla Augusto Advocacia é reconhecido por sua excelência em diversas áreas do direito. Sua equipe altamente qualificada e comprometida oferece soluções jurídicas personalizadas e eficazes para proteger os seus direitos. Desde consultoria especializada até representação em processos judiciais e administrativos, eles estão dedicados a garantir que seus clientes recebam o melhor suporte legal possível.